[이뉴스투데이 김남석 기자] 21년간 멈춰있던 재개발사업이 속도를 내고있는 용두1-6구역과 13년을 기다린 신설1구역 주민들이 공공재개발 시행자 지정 신청서를 제출했다. 공공재개발 후보지 중 첫 공공 단독시행인 만큼 주민들은 아직 ‘기대 반 우려 반’의 시선을 보내고 있다.

29일 국토교통부에 따르면 용두1-6구역과 신설1구역은 각각 70%, 68% 주민 동의를 얻어 공공재개발 후보지 중 처음으로 공공 단독시행을 진행한다.

국토부는 공공재개발 사업을 도입하면서 도시계획위원회의 심의를 거쳐 용적률을 법적 상한의 120%까지 늘리고 임대주택 기부채납비율도 50%에서 20~50%로 완화했다. 또한 공공시행자는 관리처분 당시 산정한 조합원 분담금을 보장하고 분양가상한제를 적용하지 않는다.

미분양 비주거시설 매입을 지원하고, 기반시설과 생활SOC 조성비용을 국비로 지원한다. 특히 사업 진행의 가장 큰 문제로 지적받던 인허가 절차를 통합심의로 간소화했다. 사업비도 지원하기로 했다. 주택도시기금에서 총 사업비의 50%까지 연 1.8%로 사업비 융자가 가능하며 이주 보증금도 최대 70%, 3억원까지 저리로 지원한다.

용두1-6구역의 시행을 맡은 서울주택도시공사(SH) 관계자는 “공공재개발 사업 자체가 새롭게 도입된 제도이고 공공기관 단독시행도 처음 시도되는 만큼 성공적인 선례를 만들기 위해 노력하고 있다”고 말했다.

올해 1월 공공재개발 1차 후보지에 포함된 용두1-6 구역은 지난 2000년도에 재개발 지구로 지정된 후 21년간 사업이 진행되지 못했던 곳이다. 상업지역과 주거지역이 혼합돼 있고 주거지역 비율이 30%로 낮아 사업성 확보가 어렵다는 이유였다.

국토부는 후보지 선정 당시 총 2만780㎡의 준주거와 일반상업 용지가 섞여 있는 해당 구역에 용적률 700%를 적용해 총 919세대를 조성하겠다고 발표했다.

후보지 선정 발표 후 예비시행자인 SH는 주민설명회에서 적용되는 용적률을 700%에서 1000%로 올렸다. 이에 따라 세대수도 80세대 늘어나 999세대를 조성한다고 발표했다. 공공성을 확보하기 위한 기부채납 비율도 기존 국토부가 발표한 20~50%보다 낮은 단 10%만 적용해 사업성을 높였다.

용적률을 향상시키기 위해 기존 30%의 준주거지역 용지를 모두 상업용지로 변경했다. 늘어난 용적률의 50%인 200세대를 공공임대로 제공해야 하지만 그럼에도 일반분양이 400세대에 달해 SH 추정 토지주의 수익률이 30% 포인트 이상 증가했다.

SH는 이러한 내용을 바탕으로 주민설명회를 개최해 주민들의 호응을 얻었다. 현재 발표된 공공재개발 지역 중 가장 높은 70%의 주민동의를 확보하면서 처음으로 공공 단독시행을 신청했다.

SH 공공재정비 관계자는 “용두1-6구역은 지난 2000년 재개발구역으로 지정된 후 사업성 부족, 사업 주도 주체 부족 등으로 사업이 정체돼 있었다”며 “다음달 중 단독시행자 지정 심의가 완료되면 연내 정비구역변경지정까지 마무리하는 것이 목표”라고 말했다.

한국토지주택공사(LH)가 시행자 지정을 신청한 신설 1구역도 사업이 순조롭게 진행되고 있다. 신설 1구역은 1만1204㎡의 2종 일반주거지역 용지로 지난 2008년 재개발구역으로 지정됐다. 구역지정 이후 사업성 부족으로 사업이 지연돼 왔다.

국토부는 공공재개발 선정 당시 용적률 300%를 적용해 총 279세대를 조성하겠다고 발표했다. LH는 주민설명회에서 특별건축구역이 적용돼 최대 300세대까지 가능한 것으로 조정했다. 이 중 일반분양은 180세대다.

LH는 토지 용도 변경 없이 공공재개발의 용적률 인센티브를 부여받아 용적률 300%를 적용해 민간 재개발 대비 최소 30%포인트 이상 수익성이 증가할 것으로 내다봤다. 토지 용도 변경이 없어 기부채납도 없고 늘어난 용적률의 최대 50%까지 공공임대를 제공해야 하는 관련법에 따라 공공임대만 86세대 제공하면 된다.

신설1구역 한 주민은 “재개발 구역으로 지정된 지 13년이 지났지만 주민들의 호응 부족으로 사업에 진전이 없었다”며 “공공재개발 지역으로 지정된 후 용적률 상향, 기부채납 비율 완화 등이 발표된 사업 설명회에 참여한 뒤 주민들의 반응이 좋았다”고 말했다.

공공 단독시행에 법적으로 필요한 66% 이상의 주민동의를 확보했지만 아직 우려의 시선도 남아있다. 단독시행인 만큼 주민들의 의견이 충분히 수렴되지 않을 수 있고, 향후 심의 과정에서 처음 설명한 사업성이 줄어들 수 있다는 지적이 나온다.

또한 사업 진행에 속도가 붙은 만큼 해당 지역의 집값이 요동칠 수 있다는 우려도 있다. 공공재개발 후보지 선정 당시 토지거래허가구역으로 지정됐지만 여전히 조합원 지위를 획득할 수 있는 만큼 집값 변동 변수가 남아있다.

용두1-6구역 인근 A 공인중개사무소 관계자는 “공공재개발 지정 직후부터 매수 문의가 이어졌고, 최근 단독시행자지정신청으로 사업에 속도가 붙을 것으로 예상되면서 더 늘었다”며 “다만 매도 물량이 없고 실거주 목적이 아닌 이상 구입 자체가 어려워 실제 거래로 이어지는 경우는 적다”고 말했다.

현행법상 공공재개발 지역의 조합원 지위는 관리처분 전까지만 집을 구매하면 획득이 가능하다. 이달 서울시에서 구역지정 시점으로 조합원 양도 가능 시점을 앞당기기로 했지만 이미 발표된 지역까지 해당 제도가 적용될지는 미지수다.

SH와 LH는 주민 의견 수렴 방안으로 주민대표회의를 제안했다. 주민의 재산권과 직결된 중요 의사결정 사항은 설문조사, 투표 등으로 주민의사를 반영해 결정할 계획이다. 경미한 요구사항은 주민들의 신청을 받아 주민대표를 구성하고 이를 통해 협의‧반영하기로 했다.

시공사 선정은 민간 재개발과 같이 주민총회를 거쳐 주민의사를 반영해 선정한다. 주민설명회 단계에서 인접 지역 비슷한 형태 사업의 평당 공사비를 조사해서 산정한 공사비와 주민 분담금에 기반해 건설사의 신청을 받은 뒤 주민들의 투표를 통해 선정할 계획이다.

전문가들은 “공공 단독시행이 민간 재개발 조합에게 부족할 수 있는 행정과 사업진행 분야의 전문성을 확보할 수 있는 좋은 방법”이라고 설명했다. 또 “주민 의견 수렴 방안만 마련한다면 공공의 독단적인 시행에 대한 우려감을 낮추고 사업의 투명성을 높일 수 있다”고 말했다.

다만 일반적인 재개발 사업과 다른 모호한 사업 방식에 대한 우려도 있었다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 “기존에 없던 방식이기 때문에 민간 재개발과 단독 시행의 단점만 모아놓은 애매한 사업이 될 수도 있다”며 “단독시행의 빠른 사업 진행 장점을 살리면서 기관과 주민 간의 대립을 조율할 수 있는 방법을 마련할 필요가 있다”고 지적했다.